Bail 2018–2027, contrats, droits des usagers et statut juridique du CHM

Cette page rassemble plusieurs documents relatifs au bail commercial du CHM de Montalivet, au loyer versé à la Commune de Vendays-Montalivet, aux annexes contractuelles et à la question du statut juridique sous lequel le site est exploité.

Ces documents ne sont pas publiés comme une analyse juridique définitive. Ils sont proposés comme sources de travail, afin que le public, les usagers du CHM, les habitantes et habitants de la commune, les associations naturistes, les juristes et les autorités concernées puissent vérifier les faits, compléter l’information et, le cas échéant, contester l’interprétation proposée ici.

Pour replacer cette question dans un cadre plus large, voir aussi la section Méthode, éthique & corrections, qui compare le CHM avec d’autres lieux où l’ambiguïté juridique, contractuelle ou foncière peut créer des risques d’opacité, d’abus ou de captation. Pour comprendre les conséquences possibles de ces documents sur l’avenir institutionnel du site, voir Du bail communal à une gouvernance d’intérêt public.

La présence de plusieurs versions du bail est importante. Une première version communiquée par la commune occultait le montant du loyer. Une version complète, comprenant le montant du loyer et les annexes, permet désormais une lecture plus précise du cadre contractuel applicable au CHM pour la période 2018–2027.

La correspondance du 23 juillet 2025 est également significative. La demande portait notamment sur l’existence de permis, décisions administratives ou documents précisant le statut juridique d’exploitation du CHM, par exemple comme camping, village de vacances, Parc Résidentiel de Loisirs ou autre catégorie. La réponse reçue ne semble pas répondre directement à ces questions. Elle insiste plutôt sur le fait que les terrains relèveraient du domaine privé de la commune, transmet le bail 2018, puis renvoie la question du permis d’aménager vers la fragilité des archives et vers des sources historiques locales.

Cette absence de réponse directe ne permet pas, à elle seule, de conclure qu’aucun document n’existe. Elle justifie cependant une demande de clarification : si le CHM est exploité, en tout ou partie, selon une catégorie juridique précise, les documents qui fondent cette qualification devraient pouvoir être identifiés, communiqués ou déclarés inexistants.

Ce que révèle l’analyse S&P Global Ratings sur European Camping Group

Un document publié par S&P Global Ratings le 16 février 2026 apporte un éclairage important sur la structure financière située au-dessus de SocNat SA et du CHM de Montalivet. S&P indique qu’ECG Topco SAS, société liée à European Camping Group, prévoit l’émission d’un Term Loan B de 950 millions d’euros, destiné notamment à refinancer une dette existante, rembourser des tirages de crédit renouvelable, payer des frais de transaction et renforcer la trésorerie. S&P attribue à ECG Topco SAS une notation préliminaire « B », avec perspective stable. Dans le langage des agences de notation, une notation « B » appartient à la catégorie spéculative. Cela ne signifie pas qu’un défaut est imminent, ni que l’entreprise serait sans valeur. Cela signifie que le profil financier est vulnérable, notamment en raison de l’endettement, de la saisonnalité, de la sensibilité aux conditions économiques et de la dépendance à la génération continue de trésorerie.

L’analyse de S&P est particulièrement intéressante parce qu’elle décrit European Camping Group comme un opérateur très rentable sur la base de l’EBITDA, mais aussi comme un groupe fortement endetté. Le rapport mentionne un chiffre d’affaires de 813 millions d’euros en 2025, un EBITDA ajusté de 391 millions d’euros, mais aussi une dette ajustée S&P proche de 2 milliards d’euros en 2025 et supérieure à 2,2 milliards d’euros dans ses prévisions 2026–2028, notamment après prise en compte des engagements de location. Autrement dit, le sujet n’est pas seulement la rentabilité commerciale des campings. Le sujet est l’usage de cette rentabilité dans une structure financière fortement endettée.

La section « Environmental, Social, And Governance » du rapport mérite également attention. S&P n’y développe pas réellement d’analyse environnementale substantielle, malgré le fait qu’ECG opère dans l’hôtellerie de plein air, sur des sites dépendant directement des milieux naturels, du climat, de l’eau, des paysages, des infrastructures et des pressions saisonnières. En revanche, S&P indique que les facteurs sociaux sont une considération modérément négative dans son analyse, en raison des risques propres aux opérateurs d’hébergement : santé et sécurité, cybersécurité, terrorisme, troubles géopolitiques et interruptions d’activité. Plus encore, S&P considère les facteurs de gouvernance comme une considération modérément négative, comme pour la plupart des entités notées détenues par des fonds de capital-investissement. Le rapport explique que le profil financier fortement endetté de l’entreprise indique une prise de décision orientée vers les intérêts des propriétaires de contrôle, dans un contexte de périodes de détention généralement limitées et de recherche de maximisation des rendements pour les actionnaires.

Cette analyse ne prouve pas, à elle seule, une irrégularité juridique. Elle confirme cependant une préoccupation centrale pour l’avenir du CHM : un lieu naturiste historique, culturel, social et écologique se trouve intégré dans un groupe dont l’analyse de crédit met en évidence un fort endettement, une logique de rendement et une gouvernance typique du capital-investissement. La question d’intérêt général est donc simple : les flux économiques produits par un lieu tel que le CHM de Montalivet doivent-ils servir prioritairement sa protection, son entretien, ses résidents, sa culture naturiste et son environnement littoral — ou être absorbés par une structure financière dont la logique principale est la valorisation, le refinancement et le rendement des propriétaires ?

Point essentiel : S&P Global Ratings ne décrit pas ECG comme une entreprise en faillite. Au contraire, le rapport souligne sa position forte et sa rentabilité. Mais il décrit aussi un groupe fortement endetté, détenu majoritairement par PAI Partners, avec une participation importante d’ADIA, et dont les facteurs de gouvernance sont jugés modérément négatifs en raison d’une logique typique du capital-investissement : endettement élevé, période de détention limitée et maximisation des rendements pour les actionnaires. Pour le CHM, cela pose une question publique : un site naturiste historique doit-il être gouverné selon une logique patrimoniale, culturelle et écologique — ou selon une logique de dette, de rendement et de sortie d’investissement ?

Action associative et contentieux annoncés par l’ANM en 2026

Le 4 juin 2026, l’Association Naturiste Montalivet — ANM — a publié une communication annonçant deux volets de procédures judiciaires concernant SOCNAT et la gestion du CHM.

Selon l’ANM, une première procédure, déjà engagée devant le tribunal de commerce de Bordeaux, concerne notamment une convention de trésorerie au bénéfice de la société mère de SOCNAT, des prestations facturées par l’actionnaire majoritaire, ainsi qu’une contribution d’investissement imposée aux usagers du CHM.

L’ANM indique également qu’une seconde procédure est en préparation devant le tribunal judiciaire. Celle-ci concernerait des modifications unilatérales et des manquements allégués aux contrats Bungalow et Camping, notamment en matière tarifaire.

Ces éléments ne constituent pas, à ce stade, des décisions judiciaires définitives. Ils montrent toutefois que les difficultés relatives à la gouvernance du CHM ne relèvent pas seulement d’opinions individuelles ou de désaccords ponctuels. Elles concernent désormais aussi des questions contractuelles, financières et institutionnelles portées par une association d’usagers et actionnaire minoritaire de SOCNAT.

Dans la perspective de l’échéance de 2027, ces contentieux renforcent la nécessité d’un examen public, documenté et indépendant de l’avenir du CHM, incluant la question de son modèle de gouvernance, de son financement, de ses obligations envers les usagers et de sa place dans le patrimoine vivant de Vendays-Montalivet.